Especulación en Tierras y el Ciclo de Bonanza-Quiebra

Una teoría de bonanza y quiebra económica es un de los propósitos primarios en Progreso y Miseria. ¿Qué es la causa principal de los "espasmos prolongados de depresión industrial?"

Dice George que la subida especulativa de los precios de tierras disminuye la recompensa del trabajo y capital. Las rentas y los precios suben más rápido que el crecimiento económio general, debido a dos factores inevitables:

  1. Tierra es de una cantidad fija.
  2. Se necesita tierra para toda producción.

Cuando números suficientes de trabajadores y capitalistas no pueden pagar los costos de producción debido a las altas rentas causadas por el crecimiento de especulación en tierras, la producción comienza a pararse.

Vamos a examinar algunas de las implicaciones de este hecho para las economías modernas:

Construcción Nueva se Limita. Si costructores tienen que pagar demasiado por un sitio de construcción, se disminuyen sus ganancias porque suben sus costos. Las ganancias que recibe por invertir en el edificio es lo que estimula la inversión, la cual a su turno, crea empleos y ingresos para los trabajadores.


¿De cuanto importancia es la especulación de tierras en las economías de hoy? Ud. será el juez. Aquí vemos uno de las propiedades del millonario estadounidense Donald Trump que tenía durante su mal período de los primeros años de los 90: los viejos recintos de ferrocarril de Penn Central, 52 acres del lado oeste de Manhattan, New York. Esta foto de hecho apareció en un anuncio en los 80's para el desarrollo de "Ciudad de Trump." Trump guardó esta propiedad, en este estado que ve, por como 15 años. Finalmente, después de varias concesiones fundadas por fondos públicos -- incluso la desviación conveniente de la carretera principal -- la propiedad fue desarrollada en alojamiento residencial para la clase alta.


Suben los Costos de Producción y Comercio. Negocios que alquilan sus recintos también son sujetos a la presión de las rentas crecientes. Por ejemplo: Un comerciante se instala en un nuevo centro comercial con un acuerdo de alquiler de largo plazo. Muchas veces su renta es demasiado alto, pero la paga para mantener su posición hasta el término del futuro en cual tiempo espera que la renta sea una ganga. Los arrendadores que negocian acuerdos de largo plazo se acostumbran a esto y esperan los alquileres de los precios más altos.

Inversiones No Productivos se Hacen Más Rentables que las Inversiones Productivas. Aquellos que ya son dueños de tierras que podrían mejorarse son presionados por el costo más alto de ignorar la oportunidad del valor especulativo de sus tierras. Tienen la opción de vender su tierra a un especulador. ¿Por qué van a querer mejorar su tierra si la ganancia de sus mejoramientos les rendiría poco más que solomente recogiendo el valor artificialmente alto especulativo de su lote vacío? Terratenientes "se sientan" sobre sus lotes y esperan, si creen que la construcción futura será más rentable que la construcción en el mercado corriente. Cuando los hechos de hoy parecen mediocre comparados a la expectaciones de mañana, cuidado.

Se Desestabliza el Sistema Bancario y de Credito. Constructores que necesitan tierras toman préstamos para adquirirlas, aun cuando el precio es demasiado alto. Apuestan que las alzas futuras de rentas les permiten pagar los préstamos. Si las rentas no suben como esperado, se quedan en bancarota. Sus edificios no son destruidos, pero el capital que usaron para construirlos fue mal manejado, y así mucho de ello se pierde economicamente. Los edificios pierden su valor de mercado.


Lotes de estacionamiento al lado de rascacielos... edificios cerrados con maderas en esquinas activas... por todos lados, vemos señas de incentivos contrarios, antiproductivos, ineconómicos para guardar acumulado tanto de las mejores tierras fuera de uso, por tanto tiempo que sea posible.

Al contrario a los artículos de riqueza cuyos precios se estiman según su costo de producción en el momento de fábricación, tierra no es producida -- así que no tiene ningún costo de producción. Sin embargo, se vende como artículos de riqueza. El precio de venta de tierra se determina por comparar su potencial de ingresos con el de un valor equivalente de riqueza a través de un proceso que se llama "capatilización." Aquí ve como funciona eso:

Cuando al principio la especulación empieza a subir los precios de tierras a llegar a ser más alto que el valor corriente de su uso, se extiende el crédito más para acomodarla. Es decir, los bancos prestan sobre tierras sobrevalorizadas, contando con más alzas contínuas en el futuro. Cuando se disminuye la velocidad de las subidas, siguen extendiendo los préstamos, a veces hasta otorgando nuevos préstamos para pagar el interés de los préstamos viejos. Usan presión política para obligar a agencias gobermentales (por ejemplo el Banco Mundial) que extiendan o garantizen estos préstamos arriesgosos (por ejemplo en América Latina). Cuando "se explota el globo," los préstamos no pueden pagarse. Esto destruye el capital. Vea el derrumbe de Charles Knapp, Charles Keating, et al.

Esto no es un fenómeno nuevo. John Stuart Mill había escrito (antes de Henry George) de una tendencia de acreditores, cuando la demanda para préstamos legítamos se diminuya, a "bajar la calidad de crédito" aceptando solicitudes por préstamos de alta riesgo las cuales antes hubieran rechazado. Ya que el valor de tierras es una parte tan grande de las garantías de préstamos, y que los valores de tierras varían tanto en el ciclo de negocios, la tendencia hacia estas prácticas inestables y muy arriesgosas es muy fuerte.

¿Por qué los capitalistas que necesitan tierras no simplemente se meten en el juego especulativo? ¿No pueden comprar tierras a precios especulativos y usarlas mientras continúan a subir de precio? Muchos lo hacen así. En un sentido, todos lo hacen - porque nadie puede justificar comprando y guardando tierras a los precios de hoy sin contar el futuro avance de precio o renta como parte de su ganancia. Así que todos estamos enganchados, obligados por el mercado a participar en el juego especulativo, una vez que se inicie. Todos se hacen involucrados y habituados emocionalmente y politicamente, si le gusta el principio o no.

¿Cómo resisten el avance del valor de tierras el labor el capital cuando tienen que tener tierras para producir? Por dejar de producir. ¿Qué significa esto en la vida real? Labor y capital se niegan a comprar o alquilar tierras al precio pedido. Algunos compran o alquilan menos tierra, y la usan más intensivamente. Algunos duermen en la calle, o venden en la acera. Algunos se retiran a pequeñas lotes de tierras marginales. Algunos compran tanto tierra como antes, pero así agotan sus fondos que de otra manera hubieran usado para mejorarla y llegan a ser terratenientes no productivos ellos mismos. Algunos se organizan para que se adopten leyes antiproductivos de control de rentas. El resultado para la economía en general es menos producción y más desempleo.

La pregunta que dejen de preguntar los economistas modernas es esta: ¿Cómo reaccionen inversionistas a los incentivos donde y cuando los cambios esperados de valores de tierras se hagan parte de la recompensa general de la inversión - y el precio de la tierra parte de la inversión sobre la cual se calcula la recompensa? Esto tiene varios resultados:

  1. Muchos están colados por la competencia mayor por acceso el crédito.
  2. El creciente valor de tierra se hace parte del incentivo para construir. No se puede subir para siempre. Cuando llega a su tope alto, se hace una carga seria. Cuando empieza a caerse, es peor.
  3. El valor de tierra se hace la garantía y sus fluctuaciones salvajes desestabilizan el crédito y el dinero.
  4. Muchas tierras se quedan sin uso (o se decayen por su uso corriente), mientras el dueño espere un uso superior que nunca llegue. Durante y después de una quiebra, las ofertas para comprar tierras caen, pero los precios pedidos se mantienen altos, y por lo tanto ventas se caen como una piedra. Este resultado no está de acuerdo con las conclusiones de los teoristas de "expectativas racionales" pero es factible historicamente: se ha documentado extensivamente sobre varios ciclos de bonanza y quiebra económica.


¿Especualción
en Tierras
y la Inflación?

Hay tantas teorías diferentes sobre la causa básica de la inflación como hay sobre las depresiones industriales. Pero ya que el ciclo de negocio de hoy parece abarcar una tensión constante entre períodos de inflación y períodos de desempleo y recesión, los dos fenómenos claramente son ligados.

George dijo casi nada en Progreso y Miseria sobre la inflación; en su tiempo las depresiones industriales eran un problema mucho más serio. Sin embargo, una conección se está implicado en su razonamiento. Considere el siguiente frase tratando con el remedio de George (el cual pronto consideramos en este curso): "Se puede imponer impuestos sobre el valor de tierras hasta que toda la renta se recauda por el estado, sin reducir los salarios del labor o la recompensa del capital un grano; sin aumentar el precio de un solo producto, ni hacer la producción más difícil en cualquier forma."

¿Qué tiene que ver esto con la inflación? George identifica la renta de tierra como un ingreso por lo cual no se necesita ninguna producción; en efecto es un impuesto sobre la producción que se aumenta a la medida que se aumenta la producción, debido a la mayor demanda por la misma cantidad de tierra. Como hemos visto, la tendencia de este proceso es subir con tiempo las rentas de tierras fuera de la capacidad marginal del labor y del capital de pagarlas - el resultado es la depresión económica.

¿Hay una manera que se puede bloquear este proceso, por lo menos temporalmente? Sí: se puede aumentar el surtido de dinero en circulación. Recuerde, los ingreso de los terratenientes se aumenta con la especulación de tierras aunque esto no contribuye nada a la verdadera producción. El poder adquisitivo que los terratenientes ganan, los trabajadores y los capitalistas pierden. Pero el efecto de esto se puede suavizar por aumentar el surtido de dinero en circulación, sin ninguna aumenta de producción: esto se llama inflación. El valor real de los salarios pueden ser en el proceso de caerse, pero la gente todavía tendría la misma cantidad de dinero para gastar - y intentarán gastarlo antes de que pierda su valor. Así que un aumento en el surtido de dinero puede crear un avanze en demanda que mantiene vivo un período de crecimiento económico - por lo menos hasta después de las próximas elecciones. Sin embargo, con tiempo las rentas alzadas consumirán el dinero extra. Luego, uno de dos resultados se occurre: o hay que aumentar más el surtido de dinero en circulación, a riesgo de la inflación incontrolable, o ocurre una recesión.

Todo el mundo recuerda los efectos catastróficos de la la inflación incontrolable de la República Weimar de Alemania antes del ascenso del "Tercer Reich." Lo que generlamente se conoce menos es que grande fue el papel que la especulación en tierras jugaba en esa inflación extrema.

¿Es Posible el Empleo de Todos?

Después de la Gran Depresión de los años 30, los gobiernos empezaron a ajustar de manera Keynesiana precisa el uso del poder consumista del gobierno y su poder de ajustar tasas de intereses bancarias para suavizar el impacto de los ciclos bonanza-quiebra. Desde entonces, las economías "capitalistas" han corrido entre períodos de inflación y desempleo. Parecía que uno llegaba a costo del otro. Así que el empleo subía hasta que la inflación empezó a subirse. Entonces frenos monetarios fueron aplicados, la inflación retrocedía, y el desempleo comenzó a subirse. Se instaló una creencia general que el empleo universal no era posible en una moderna economía de mercado sin crear inflación demasiado alto.

Luego, al principios de los años 70, el fenómeno de la "stagflación" - un período de alta inflación y desempleo simultaneos - comenzó a levantar su cabeza desagradable. El poder de los gobiernos de reprimir estos malos efectos económicos parecía haberse disminuido, y estabamos obligados a aceptar niveles más altos de desempleo.

Hoy día, los economistas definan un punto de "empleo completo" que es el nivel más alto de empleo que se puede alcanzar sin un nivel de inflación inaceptablemente alto (el punto normalmente se alcanza en un nivel de desempleo de 4 a 6 por ciento). ¿Por qué sería esto?

Los economistas reconocen dos tipos mayores de inflación. Inflación de "demanda-tira" ocurre en una economía creciente en que la demanda creciente de productos y servicios lleva a los productores a subir los precios más rápido que el aumento general de la producción. Inflación de "costo-empuje" ocurre cuando un "choque de surtido" (una subida en el costo de algún material o recurso vital) sube el costo de producción, y así los precios del mercado de los productos, sea o no sea subiendo la demanda. Es fácil ver que la combinación de los dos procesos podrían dar el resultado del "stagflación."

Esto es exactamente que describe Henry George en su teoría de bonanzas y quiebras económicas. En una economía creciente, la renta de tierras se aumenta más rápido que el crecimiento general. Esto crea un incentivo para más especulación en tierras, más aumento de las rentas de tierras y sus precios. ¡Las rentas más altas se pasan a los precios de productos y resultan en un "choque de surtido" que crece más áspero a medida que la economía aumenta su producción!

El razonamiento de George, combinado con el análisis moderno macroeconómico de la inflación, confirma que la inflación y el desempleo-recesión no están opuestos - son lados diferentes de la misma moneda. Según George, especulación en tierras hace dos cosas para crear presiones inflacionarias: 1) Fomenta la inestabilidad de la economía y crea mayor vacilaciones extremas y un ambiente más grave de "demanda-tiro" cuando la economía está subiendo para arriba. 2) Crea un efecto creciente de "costo-empuje" por crear un aumento general en el costo de tierras, también empeorado por la acumulación no productivo de tierras. Así que sospechamos que si pudieramos librar nuestra economía de la especulación en tierras, podríamos borrar la tendencia de que el crecimiento económico nos lleva a la alta inflación.

En esto caso, teórico económico hace un buen trabajo de explicar los buenos efectos enigmáticos de la reforma de impuestos de Dinamarca en los últimos años de la década de los años 50. Cuando la asamblea de Dinamarca prometió, en 1957, a adoptar una ley para implementar el aumento del impuesto sobre el valor de tierras, especulación en tierras se cesó, y la inflación Danés se bajó por debajo de 1% - ¡a pesar de que el empleo y los salarios se mantenían altos! Un nuevo gobierno derrocó la iniciativa de impuestos sobre el valor de tierras, en 1960, y la especulación en tierras se empezó de nuevo - así como la inflación.

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